【購入】持ち家？賃貸？住宅購入をするメリットとは…？
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2021/08/07
【購入】まもなく終了！？住宅ローン控除！
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2021/08/27
住まいリンクコラム
マイホーム購入を検討するにあたって、ぜひ知っておいていただきたい制度があります。
まもなく終了してしまうこの「住宅ローン控除（減税）」は住宅購入者の負担を軽減するための優遇税制です。
その名前のとおり、住宅ローンを利用してマイホームを購入した方だけが受けられるお得な制度です。
イメージとしては、支払った税金が還ってくる感じです。
どういう方が利用出来て、どのくらいお得なのか、そういった部分をご説明していきます。
正式名称「住宅借入金等特別控除」
利用の条件は？
正式名称を「住宅借入金等特別控除」という住宅ローン控除を利用するための条件とはどんなものか見ていきます。
新築・中古などによって条件が異なりますので、共通する部分と種類によって異なる部分に分けて書きます。
また、あまり細かく説明すると、多くの方にとってあまり関係のない部分で複雑な内容が登場するので、一部を省略して記載しています。
【共通】全て満たす必要があります
①期間10年以上の住宅ローンを利用すること
②住宅の床面積が50㎡以上（40㎡以上）であること
③購入してから6カ月以内に居住すること
④床面積の2分の1以上を居住用とすること
⑤控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
【中古住宅の場合】上記に加えて以下を満たす必要があります
①建築後使用されたものであること
②以下❶～❸のいずれかを満たすこと
❶木造住宅の場合、築後20年以下であること
マンションなどの耐火建築物の場合、築後25年以下であること
❷耐震基準適合証明書などで一定の基準を満たしていること
❸耐震改修を行う事を申請し、居住までに完了していること
全体を整理してお伝えすると、新築住宅であればほぼすべての物件で利用が出来ます。
中古住宅は、木造なら築20年、マンション等は築25年を超える物件の場合は注意が必要です。
控除額はどれくらい？（最初の10年）
次は、住宅ローン控除にて減税される額について、解説していきます。
考え方としてはいくつかボーダーラインがあり、その最も小さいものが控除額となります。
最初の10年間と11～13年目は計算が異なるので、分けて説明していきます。
【当初10年間】以下のいずれか低い額が控除額となります
①年末時点の住宅ローン残高の1%
②支払っている所得税・住民税の額
（住民税については136,500円まで算入）
③制度の上限40万円（個人売主の中古は20万円）
④購入した住宅の代金の1％
この金額が10年間、毎年控除されます。
これではいまいち分からないので、少し例を出して説明をすると…
例）
①年末残高が2,200万円 → 220,000円
②所得税10万円・住民税15万円 → 236,500円
③制度の上限 → 400,000円
④2,500万円の物件 → 250,000円
この場合、①が最も低い額なので、その年の控除額は①の220,000円となります。
①については、返済が進むにつれて年々に少なくなっていきます。
②については、年収が上がれば増え、下がれば減ることになります。
10年間で制度上では最大で400万円も得することが出来ます。
（長期優良住宅の場合、上限が1年50万円なので最大500万円まで）
控除額はどれくらい？（11～13年）
11～13年目は、当初の10年間とは計算が異なります。
この3年間の控除は、消費税率が8％から10％に引き上げられた時に追加された部分で、消費税引き上げによって増加した負担を軽減するために追加されました。
そのため、
①年末時点の住宅ローン残高の1%
②支払っている所得税・住民税の額
（住民税については136,500円まで算入）
③制度の上限 → 40万円（20万円）
は同じ計算になりますが、
④は内容が異なり、
④消費税額のうち2％分の3分の1
となります。
3分の1となるのは、消費増税により増加した2％分を3年間かけて減税するためです。
④を少し分かりやすく説明すると、
例）代金含まれる消費税が90万円の場合
90万円 × 20％ ＝18万円
18万円 ÷ 3 ＝6万円
となり、④は6万円となります。
また、不動産売買の物件に対する消費税は、土地には消費税がかからず、建物は宅地建物取引業者が売主である場合にしか消費税がかかりません。
そのため、一般の方が売主になる場合、消費税は発生しないので④が0円になるためこの3年間の控除はありません。
新築の場合は、ほぼ全てが宅建業者が売主になっていますが、中古物件の場合は、一般の方が売主であることが多いです。
制度利用のための手続きは？
住宅ローン控除による減税を利用するためにはどのような手続きをする必要があるのか、解説していきます。
会社員の方の場合、初回と2回目以降では少しタイミングも手続きも異なります。
【初回】
初回は住宅ローンが始まった翌年に、確定申告をする必要があります。
自営業の方などは、毎年申告をしていると思いますので、その時に一緒に申告しましょう。
会社員の方も、初回については確定申告が必要です。
住宅ローン控除の申告は、通常の所得の申告ほど複雑ではないので、経験のない方でも自分で出来る内容です。
1月に購入した（引渡しを受けた）場合、翌年なので1年以上後の申告になります。
【2年目以降】
初回の確定申告を済ませると、その後の12回分の住宅ローン控除で使用する用紙が郵送で届きます。
自営業の方の場合は、1年目と同様に毎年の確定申告の時に申告しましょう。
会社員の方は、会社で行う年末調整のときに、その用紙を1枚添付して提出します。
それ以降は、毎年同じように年末調整の時に1枚ずつ使用していきます。
控除額はいつ、どう、還ってくる？
住宅ローン控除によって還ってくる税金は、いつ、どのように還ってくるのかを解説します。
これも初回と2回目以降で異なりますので、分けて説明します。
【初回】
初回は、確定申告をしたおよそ2カ月後に、申告の際に指定した口座に直接入金で還付されます。
【2回目以降】
会社員の方の場合、年末調整を行った次の給与の時に、給与に上乗せする形で還付されます。
忘れていると急に給与が多くなっているように感じるので、明細をしっかり見るようにしましょう。
住宅ローン控除・期限迫る！
令和3年で終了！
住宅ローン控除は平成26年以降に住宅購入した場合に利用できる制度として始まりましたが、令和3年にその期間が終了します。
もともと、令和3年12月31日までに入居することが期限となっていましたが、令和3年の税制改正で少し期間が延び以下のようになりました。
注文住宅の場合と分譲住宅（建売など）の場合で異なり、
【注文住宅】令和3年9月30日までに契約締結
【分譲住宅】令和3年11月30日までに契約締結
そしていずれも、令和4年1月1日～12月31日に入居するという期限になりました。
まとめ
令和3年の今、住宅購入をご検討の際は出来るだけこの期限内に購入の手続きを進めていきましょう。
年収や購入物件の価格にもよりますが、13年間にわたり100万円単位でお得になるこの制度、利用しないのはあまりにももったいなすぎると思います。
当たり前すぎることしか言えませんが…。
当社では住宅ローン控除によって受けられる控除額を計算するシミュレーションもお作りすることが出来ます。
物件購入自体のサポートも徹底して行いますので、お気軽にご相談ください。
