【購入】持ち家?賃貸?住宅購入をするメリットとは…?

query_builder 2021/08/07
住まいリンクコラム
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住宅購入をご検討される方にとって、まず最初に立ちはだかる大きな疑問が「本当にマイホームを買ってよいのだろうか?」だと思います。

「持ち家」かそれともずっと「賃貸」か、不動産業者である私が書くコラムなので「持ち家を持とう」という結論に至りそうですが、考え方の一つとして受け止めていただければ幸いです。

様々なライフスタイルがありますので、「ずっと賃貸派」を否定するような内容ではない事を最初に申し上げておきます。



「持ち家」と「賃貸」

こういう人は賃貸で良い


いきなり一つの結論のような見出しではありますが、私が考える「こういう人はずっと賃貸で良い」という人物像があります。

言い換えると「こういう人はずっと賃貸でも良いし、持ち家を持っても良い。好き勝手に生きてオッケーだと思う。」です。少し乱暴な言い方ですが…。


どんな方がそれに当てはまるかというと、経済的な余裕がある方です。借りて住もうが、買って住もうがいずれにしても居住費はかかります。(実家暮らしは別ですが)

現在から将来にわたって金銭面に不安のない方は、賃貸でも持ち家でも不自由することはないと思います。


賃貸の最大のメリットである「転居が簡単」というところは、お金に余裕がある方には魅力的ではないでしょうか。


持ち家を持つべき人とは

では、持ち家を持った方が良い人とはどんな方かというと、「経済的な余裕がある」と言いきれない方です。

少し掘り下げると、現時点で余裕があったとしても、将来や不測の事態が起きたときに不安要素がある方です。


将来というと老後をイメージすると分かりやすいですが、現代日本で老後になんの不安もないという方はかなり少ないのではないでしょうか。私自身も不安だらけです。

では不測の事態は何かというと、家族の中の稼ぎ頭の方が病気やケガで働けなくなってしまった場合や、もっと言うと亡くなってしまった場合のことです。


持ち家でも賃貸でも居住費はかかるのだから同じじゃないか!と思われるかもしれませんが、その部分の違いをこれからご説明いたします。


賃貸のメリットとは?

まずは賃貸のメリットを考えてみましょう。


やはり最大のメリットは「転居が簡単」であることではないでしょうか。

持ち家の場合、引っ越しをしようと考えると今の住居をどうするか?という事を必ず考えなければいけません。

賃貸であれば次の住まいを見つけるだけで簡単に引っ越しをすることが出来ます。


他のメリットとしては「修繕・リフォームを考えなくてよい」というところですね。

持ち家であれば、それが一戸建てにしろマンションにしろ、経年劣化が起これば修繕やリフォームをする必要があります。

賃貸の場合、外壁の塗り替えなどのメンテナンスは大家さんが行いますので、まったく考える必要はありません。


これは人によってはメリットという内容ですが「町内会(地元自治会)と深く関わらなくて良い」という部分もあります。

もっとも本来は町内会などは強制加入ではないので、持ち家であっても加入しないという選択肢はありますが、少なくとも加入を勧められることはあるかと思います。

また、地域によっては賃貸でも会費だけは払うというケースもあります。

(最近では町内会が無い地域や、もともとあったけど解散した地域などもあります。)


上記のメリットをまとめると

・転居が簡単

・修繕について考えなくてよい

・町内会と深く関わらなくてよい

ことが大きなメリットと言えます。


賃貸のデメリットとは?

次に、賃貸のデメリットを考えてみます。


メリットと裏表になる部分ではありますが「リフォームを自由にすることが出来ない」というデメリットがあります。

壁に棚を造作してしまったり、壁紙を張り替えてしまったりすると退去時に支払う修繕費が高くなってしまいます。

最近では壁紙の上から貼ってはがせるリメイクシートなどもありますが、やはり出来ることが限られてはしまいますね。


次のデメリットとしては、同じ間取り(部屋数や床面積)であれば「持ち家よりも賃貸の方が高い」という事です。

え?そうなの?と思われるかもしれませんが、築年数がかなり古い物件でもない限りはだいたいそうです。

メリットの部分であえて挙げなかったもので、固定資産税・都市計画税を支払わなくて良いという部分がありますが、支払わなくてよいのではなくて、それは家賃に含まれているが正解と言えます。

これは自身の持っている住宅を貸し出す場合の事を考えれば分かりやすいです。住宅を貸す側は「住宅を取得する費用(ローン)」「修繕・リフォーム費用」「所有している間にかかる税金」を支払ってもなお「利益」が出る価格設定で貸し出します。

その為、似た立地条件・間取りであれば「持ち家よりも賃貸の方が高い」と言えます。


代表的な賃貸のデメリットは、

・自由にリフォームが出来ない

・似た立地・間取りなら割高

があげられます。


持ち家のデメリットとは?

では今度は、持ち家を持つことのデメリットから考えていきます。


最大と言えるデメリットは「気軽に転居が出来なくなる」ことですね。

引っ越しして空き家になっても当然ローンは支払い続けなくてはなりませんので、その家をどうするか考えなくてはなりません。

多くの場合は売却をするという選択になると思いますが、購入して数年くらいの時期は特に満足のいく価格で売却するのは難しいだろうと思います。

一部の特殊な立地や周辺環境の変化によっては、購入時よりも市場価格が上がり、すぐに高く売却が出来るケースもありますが、都内の人気エリアでもない限りはかなりレアなケースなのであまり期待しない方が良いでしょう。


次にあげられるデメリットは「修繕・リフォームについて考える必要がある」ということです。

外壁や屋根などの大規模なメンテナンスについてはある程度事前に予測が出来ることなのでそこまで大きなデメリットではないと思いますが、一戸建ての場合、台風や地震などの自然災害の際には、当然ですが持ち主である自分自身が対処をしなくてはなりません。

購入前にハザードマップなどをよく確認し、その上でしっかりとした火災保険・地震保険に加入しましょう。


持ち家を持つことの代表的なデメリットは、

・気軽に転居が出来なくなる

・修繕やリフォームを考える必要がある

と言えます。


持ち家のメリットとは?

次に持ち家を持つことのメリットです。


大きく挙げられるのは、賃貸と比較して「同じくらいの間取りであれば安い」という事です。

これは当然、利用する住宅ローンの金利や購入する住宅のグレードによっても異なりますが、同程度で比べるとだいたいは購入する方が安くなります。

固定資産税などの税金を計算してみても、購入する方が安くなるでしょう。

「住宅ローン控除」や「住まい給付金」といった、住宅購入者向けの優遇税制もあります。


持ち家は「自由にリフォームすることが出来る」というのもメリットとして挙げられます。

もちろん、建物の構造上できない事はありますが、壁紙を張り替えるといった軽いものから、DIYで棚を取り付けたりすることも自由です。

一戸建てなら駐車スペースにカーポートを設置したり、ガレージを建てたり、お庭でガーデニングや家庭菜園を楽しむことも出来ます。

まさに夢のマイホームといったところですね。


そして持ち家を持つことの最大のメリットとして私が考えるのは住宅ローンを組むと加入することになる「団体信用生命保険」です。(一部、「団体信用生命保険」を選択できる住宅ローンもあります。)

住宅ローンを組むことを大きな借金をするという意味でマイナスに捉える方もいらっしゃいますが、実はそうではありません。

住宅ローンには、生命保険が付いているのです。

そしてこれこそが、「お金に余裕があると言い切れない人は購入した方が良い」という一番の理由です。

団体信用生命保険については、この後少し詳しく書いていきます。


持ち家のメリットを整理すると、

・同じような間取りや規模なら割安

・リフォームなどが自由に出来る

・団体信用生命保険が付いてくる

ということが挙げられます。


住宅ローンはただの借金ではない

居住費について考える

団体信用生命保険や住宅ローンについて申し上げる前に、居住費について考えていこうと思います。


皆様は、人生三大資金という言葉を聞いたことがありますでしょうか?


「住宅資金」「教育資金」「老後資金」の3つがこの人生三大資金と呼ばれるものです。

このうち「住宅資金」というものが今回のテーマに関係してきます。

これはよく住宅購入に必要な資金という見方がされますが、

そもそも住宅を購入しようがしまいが居住にはお金がかかるものなのです。(実家暮らしを除く)


例えば、25歳から35歳までの10年間、家賃70,000円の賃貸物件に住むと単純計算で840万円がかかります。更新料や引っ越し費用などは計算に入れていません。

当たり前のことですが、25歳で月々70,000円の住宅ローンを組み始めて35歳になると同様に840万円を支払ったことになります。こちらも税金などは計算に入れていません。


ここではどっちが良い、どっちが悪いという事は言いませんが、どちらにしても住宅に対してお金を払っているのは同じことです。


住宅ローンを考える

さて、次は住宅ローンについて考えてみましょう。


「住宅ローンはただの借金ではない」と書きましたが、前記のように、賃貸でも持ち家でも居住費がかかるのはお分かりいただけたと思います。

前記の例をもう一度持ち出して書きますが、賃貸の家賃として支払った840万円と、持ち家の住宅ローンとして支払った840万円は全く意味が異なります。


持ち家の住宅ローンとして840万円を支払った場合、残債が840万円減っているという事です。

金利にもよりますが、約2700万円を35年ローンで支払うと利息含めた総支払額がだいたいこの計算に合います。

35年ローンであれば、遅くとも35年後にはこの支払いに終わりが来ます。


一方で、家賃として支払った840万円はただ払っただけです。

このままずっと賃貸に住む場合、家賃の支払いに終わりはありません。

仮に35年間賃貸に住み続けてもその部屋が自分のものになることは無く、その後も家賃を払い続ける必要があります。


持ち家の場合、住宅ローンが終わった後も固定資産税やリフォーム費用などの負担は残りますが、少なくとも負担の大きい金額については終わりがあるという事が重要です。


住宅ローンはただの借金ではなく、将来への貯金ともいえる借金だと私は思います。


団体信用生命保険とは?

やっと「団体信用生命保険」のお話です。


「住宅ローンはただの借金ではない」のもう一つの理由がこの「団体信用生命保険」です。


基本的に、住宅ローンを組むとこの保険に加入することになります。ただし、別途で保険料を支払うわけではなく、保険料は金利に含まれています。


どんな内容の保険かというと、最も基本的な内容のもので「債務者が死亡した場合に、その時点の住宅ローン残高が保険会社から金融機関に支払われ、住宅ローンが無くなる」という内容です。

この他に「がんと診断されたら住宅ローン0円」というものや「三大疾病保証付き」や更に対象が拡大された「10代疾病保証付き」といったものまであります。

※保証内容が良いものは、住宅ローン金利を上乗せして選択する商品が多いです。


あまり考えたくない事ですが、万が一、家計を支えている一家の稼ぎ頭が亡くなってしまった場合でも、持ち家を持っている場合、少なくとも住むところだけは家族に残せるということです。

命と引き換えに家を残したと思うともっと考えたくない事ですが、残された家族は住宅ローンの無くなった自宅を売却し現金化することも出来ます。


団体信用生命保険については、別の記事でより詳しく書こうと思います。


まとめ

結局、家は買った方が良いのか

まとめると冒頭で申し上げたように、はっきり言って人によるという結論になってしまいます。


ただやはり、守りたい家族が居て、かつそこまでお金に余裕があるわけでもないなら購入した方が良いと思います。

私自身も同じ考えでマイホーム購入をしましたが、家族を持つと自分の人生が、自分だけのものではなくなっていきますよね。


お金があるから家を買うのではなく、お金が無いから家を買うのだと私は思います。


えー!お金が無いのに家なんて!とお考えになる方もいらっしゃると思いますが、上でも書いたように居住費はマイホームを購入しなくてもかかるので、どうせなら守るべき家族のためになるお金の使い方をしましょう。


今は頭金(自己資金)が無くても住宅ローンが組める金融機関がたくさんありますので、この記事を読んで、住宅購入を検討しようと思った方は当社にご相談いただければ幸いです。

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