【購入】住宅ローンの流れと準備

query_builder 2021/08/07
住まいリンクコラム
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マイホームの購入を進めていく中で必ず行う手続きの一つが、住宅ローンです。

住宅ローンを組むといっても、どうやって審査をするのか、審査にはどんな書類が必要なのか、審査にはどのくらいの期間がかかるのか、実際に利用できる金利のシミュレーションは?…等々、多くの方にとって一生に一度の経験なので分からないことが多いですよね。

今回は、住宅ローンの流れと考え方について解説していきます。


住宅ローン手続きの流れ

住宅ローン事前審査

住宅ローンの手続きを進めていく中で、まず最初に行うことになるのが事前審査です。

事前とあるように後に本審査を行いますが、物件の契約前に必ずこの事前審査で承認を得ることが必要になります。


事前審査に必要な日数は金融機関や審査をする方によっても異なりますが、早ければ即日には回答が得られ、時間がかかる場合でも1週間(5営業日)程度で回答が得られます。


会社員の方であれば必要書類もそこまで多くなく、事前審査の申込書類もそれほど記入に時間がかかるものではないので、住宅購入を現実的に検討されている方は早めに事前審査をしておくと良いでしょう。

また、この段階では実際に利用する銀行を1つに決めておく必要はないので、候補となる複数の金融機関に同時進行で事前審査をするのが良いと思います。

(必要書類やこの理由は後述します)


今はインターネット上で書類提出なしで簡単に事前審査を行うことが出来る金融機関も多数あります。こういったWEB審査を利用するのも良いと思いますが、簡単に出来るからといっていい加減な情報を入力することはあまりお勧めできませんのでご注意ください。


この事前審査の手続きは、直接金融機関で行うことも出来ますが、複数の金融機関を回るのはとても大変なのであまりお勧めしません。

当社から複数の金融機関に審査書類を提出できますのでごぜひ利用ください。


住宅ローン本審査

住宅ローンの事前審査を無事に通過し、不動産売買契約を締結した後に住宅ローン本審査「本申込み」とも言います)の手続きをします。


本審査に必要な期間はおよそ1~1.5週間(5~7営業日)です。

この本審査は、実際に利用したい金融機関のみに対して提出することになるので、この時点でどの金融機関を利用するかを決めておく必要があります。


事前審査で承認されていれば、本審査で否決されることは基本的には無いのでご安心ください。

ただし例外として、事前審査の時に虚偽の申告をした場合、事前審査の時点では無かった借入が増えている場合、事前審査から本審査の間に勤務先を変えてしまった場合などは、本審査で承認が得られない事が多いです。

そういった大きな状況の変化が無ければ問題ありません。


この手続きは、利用する金融機関の支店やローンプラザなどで行うことになります。一部、担当者が指定の場所まで来てくれる金融機関もあります。


住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)

無事に住宅ローンに本審査が承認となると、次は住宅ローン契約「金銭消費貸借契約」とも言います)の手続きを行います。


この契約は、分かりやすく言えばお金の貸し借りをしますといった意味合いの契約です。

物件の契約は、不動産の売り買いをしますという意味合いですがこちらは銀行とのお金の貸し借りの契約です。


必要書類については別で詳しく書きますが、基本的にはこの時点で新しい住所に住民票を移動することが必要になります。

実際にはまだ引渡しを受けてないので、新居に引っ越しをすることはできませんが、住所だけ先に移す必要があります。

住所を移さず手続きを進める方法もありますが、その場合は後の手続きが増えるので大きな問題がなければ移してしまった方が良いです。


この手続きは、金融機関の支店やローンプラザで行います。多くの金融機関では平日のみの手続きとなりますが、一部は土日でも対応可能としています。


住宅ローン融資の実行

住宅ローン契約が完了した後、金融機関ごとの所定の日数後に融資の実行が行われます。

一度ご自身の銀行口座に、住宅ローンで借入をする融資金額が一括で振り込まれます。

その後、すぐに物件の代金やその他の諸費用など各種支払い先に振り込みを行います。

そして同時に、購入した住宅の引渡しを受けることになります。


この手続きは、資金の振り込み等があるため金融機関が通常営業している平日の日中(9~15時)にしかできません。

また、基本的にはご本人様がお手続きをする必要があるので、土日お休みの方は休暇や半日休を取る必要があるのでご注意ください。


ここまでが住宅ローンの手続きの大まかな流れです。

事前審査の考え方

事前審査で必要なもの

事前審査時の必要なものを解説します。

ただし、人によって必要な書類が多いケースもあるので必ず担当者にご確認ください。

また、事前審査での書類提出は全てコピーを提出します。

原本を預かるという不動産会社もありますが、原本を預ける必要はないのでご注意ください。


【必ず必要な書類】

写真付き身分証明書(運転免許証など)

健康保険証

印鑑(認印)

写真付き身分証明書が一つもない方は、健康保険証+住民票などで代用可能です。


【外国籍の方】

在留カード

「永住者」の場合、日本国籍の方と同じ審査基準で審査されます。


【会社員で勤続1年以上の方】

源泉徴収票 最新1期分

源泉徴収票はお勤め先から、年末又は年始ごろに発行されます。紛失してしまった場合、再発行も可能なはずなのでお勤め先の会社にご確認ください。


【昨年中に転職した方・新卒入社した方】

今年に入ってからの給与&賞与明細 全て

勤続1年以上でも源泉徴収票に12カ月分の給与・賞与が反映されていない場合、今年に入ってからの給与明細も全て必要です。


【会社員で勤続1年未満の方】

前職の源泉徴収票 できれば2期分(最低1期分)

今年に入ってからの給与&賞与明細 全て

勤続1年未満でも利用できる金融機関があります。


【自営業(確定申告者)の方】

確定申告書(控) 直近3期分


【会社経営者・親族経営の会社に勤める方】

会社の決算書 直近3期分


【他の借り入れがある方】

借入の明細書 全て

カードの利用履歴

住宅ローンや教育ローンなどの借入がある場合には、その明細書や契約当時の書類をご用意ください。

また、クレジットカードで分割払いリボ払い、カードローンを利用している場合は、その明細が必要です。

書面での明細が送られてこない場合もあるので、その場合はWEB明細などのスクリーンショットが必要です。

「いつ借りたか」「いくら借りたか」「あといくら残っているか」「月々いくらの支払いか」等が確認できるものが必要となります。


審査をする方の状況によって必要なものが全く違うので、詳しくはお問合せいただくのが一番ですね。

ご相談の際には「こういった書類が必要です。」とお客様一人ひとりに合った一覧表を作ってお渡しいたします。


早めの事前審査をお勧めするワケ

上の方で早めの事前審査をお勧めしますと書きましたが、これには明確な理由があります。


最も大きな理由が、金融機関ごとに利用できる金利に関する部分です。

インターネットで様々な金融機関の金利を調べると「最優遇金利●.●%」のような表記があります。

この「最優遇金利●.●%」を利用するための条件としてよくあるのが、「給与振り込み口座に指定」や「公共料金2種以上の引き落とし口座に指定」や「当行のクレジットカードを作成」などがあります。

この条件については、それほど厳しいものはあまり無いので問題ではありません。


しかし、金融機関によっては審査をした方の状況によって利用できる最優遇金利に金利上乗せがある場合があります。

分かりやすい例として、「最優遇金利0.625%」と書いてあるけれど、事前審査をしてみたら「あなたは0.825%の金利でご利用可能です」という回答が来るという意味です。


これは、事前審査をしてみない事には分からない内容です。

金利が変われば月々の支払額も当然変わるので、事前審査の結果を確認した上で利用する金融機関を選ぶのが良いと思います。


他にも事前審査を早めに行った方が良い理由はありますが、長くなるのでここでは割愛します。


事前審査は複数の金融機関へ

金融機関を選ぶということを上で書きましたが、金利以外の部分でも違いがあるのでしっかりと比較した方が良いです。


その際は前述したように、事前審査を複数の金融機関に提出し、その審査結果を含めて内容を比較するといった考え方をお勧めします。

実際にご自身が利用できる金利での住宅ローンシミュレーションを確認し、その上で検討した方がより安心してマイホーム購入が出来ると思います。


また、どの金融機関でもある程度似たような基準で審査されますが、それでも金融機関ごとに重要視するポイントが違う部分もあるので、一つの金融機関ではイマイチな結果でも、もう一つでは良い結果という事もあります。



いくつもの銀行に事前審査をするのは良くない」という事をどこかで聞いた方もいらっしゃるかもしれません。

これは実際に物件を購入するにあたって3~4社程度の金融機関に事前審査を申し込む程度では全く問題ありません。


逆に良くないケースとしては、A銀行の審査に落ちたからB銀行で審査→B銀行の審査に落ちたからC銀行→C銀行の審査に落ちたから・・・・これを繰り返して10社も20社も審査をするようなケースです。


利用するのは一つなのに審査だけいくつも出していいの?」というご質問もいただきますが、これも全く問題ありません。後で何かしらのペナルティや不都合が起こることもありません。


もう一つよくあるご質問として「事前審査をしたあと、すぐ購入しなくても良い?」というものもありますが、これも特に問題ありません。

次に審査をする時期によってはもう一度審査書類の提出が必要にはなりますが、状況が大きく変わっていなければ過去に承認を出しているという記録から、すんなりと承認が得られます。

一度事前審査の承認を得ていると、次に物件を探す際にも安心して探せるのではないでしょうか。


返済シミュレーションをしてみよう

ここまで、複数の金融機関への早めの事前審査をお勧めしてきましたが、そうは言ってもその前にどの程度の月々支払いになるかを先に把握しておきたいところですよね。


もちろん当社でも、いきなり事前審査をしましょうという進め方はしません。

物件を探し始める段階では、予算設定を決めるのもご自身ではなかなか難しいと思いますので、まずはお探しのイメージに近い物件をたたき台として概算の資金計画書を作成します。

そして、それを基に住宅ローンの返済シミュレーションを作成していきます。

その内容をご覧いただき、物件を探す際の目安にしていただければ幸いです。


資金計画やシミュレーションの作成は、当然ですが住宅購入においてとても重要な事です。

イメージしていたよりも返済額が多くなってしまっては、せっかく良い物件に巡りあえても断念しなければならなかったり、そもそも全く予算設定が間違っていたら物件探しをやり直すことになってしまいます。



インターネット上でも、金融機関のサイトにローンシミュレーションのツール等があったりしますが、諸費用などが考慮されていなかったりして、なかなか一般の方では使いこなせない事が多いと思います。


当社・住まいリンクでは、各金融機関の住宅ローン商品の内容や金利、物件価格と諸費用の内容、その他住宅のオプション工事なども交えてご説明しながらシミュレーションを作成できますのでどうぞご利用ください。


まとめ

住宅ローンを進めるときは…

今回は住宅ローンの手続きについて、全体の流れと主に前半部分になる事前審査にスポットを当てて書いてきました。


文章で読むといくつも手続きがあって少し大変に感じるかもしれませんが、各手続きごとに丁寧にご案内してまいりますのでご安心ください。

必要書類なども事前審査の時に使う書類を集めてしまえば、その後はそこまで手に入れるのが難しい書類もありません。


マイホーム購入や住宅ローンの手続きに慣れているというお客様はいらっしゃいませんので、そこは不動産会社の担当者を頼って進めていくのが良いと思います。


当社では、「これから物件探しを始めようと思う」という段階からのご相談も大歓迎です。

物件のご紹介も含めてご案内いたしますので、お気軽にお問合せください。


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